전세계약 유의사항을 알아봅니다. 소중한 보증금을 잃지 않기 위해 정확히 알고 전세 또는 월세 계약을 하는 것이 좋습니다. 계약 전, 계약할 때, 계약 후의 유의사항을 자세하게 알려드립니다.
<목차>
1. 계약 체결 전 유의사항
2. 계약 체결 시 유의사항
3. 계약 체결 후 유의사항
체결 전 유의사항
1) 위반 건축물 여부 확인
가장 먼저 해당 주소의 건축물대장을 열람합니다. 무허가·불법 건축물은 주택임대차보호법을 적용받지 못하여 보증금 보호가 어렵기 때문에 피하시는 것이 좋습니다.
불법 건축물의 경우 건축물대장 열람 시 가장 위에 '위반건축물'로 노란 딱지가 붙습니다.
건축물대장은 ① 정부24 또는 ② 세움터를 통해 무료로 인터넷 발급 또는 열람하실 수 있습니다.
① 정부24 바로가기
② 세움터 바로가기
2) 적정 시세 확인
전세가율이 높은 매물은 조심해야 합니다. 전세가율은 매매가 대비 전세 금액의 비율을 말합니다. 즉, 전세가율이 높으면 전세 금액이 매매 금액 대비 비싸다는 의미입니다. 그래서 매매가가 하락하거나 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다.
집을 구할 때 전세가율이 낮을수록 유리하며 70%선으로 형성된 집을 알아보시는 것이 좋습니다. 전세보증보험 가입 가능한 전세가율은 90%('23년 5월 1일부터)입니다.
적정 시세를 확인하는 방법은 아래 사이트를 통해 파악이 가능합니다.
1. 부동산테크
2. 국토교통부 실거래가 공개시스템
3. 부동산 사이트(네이버 부동산, 직방 등)
4. 안심전세 앱 활용
5. 복수의 중개업소 방문
하지만 빌라의 경우 최근 매매 실거래가 없다면 전세가율을 자세하게 파악하기가 어렵습니다. 그래서 빌라를 전세로 구하시는 분들은 보증보험을 필수로 가입해야 하기 때문에 보증보험에서 요구하는 주택가격 산정기준으로 계산해보시길 바랍니다.
<보증보험 주택가격 산정기준>
빌라(연립, 다세대, 단독, 다가구)
: 개별단독주택가격의 140%에 해당하는 금액
: 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)에서 확인
※ 주택 시세 적절성 파악 예시
실제 올라와 있는 매물을 통해 예시를 들어보겠습니다.
아래 매물은 다세대 주택이며 전세 2억 7천만 원에 나와있습니다. 해당 매물은 최근 매매 거래가 없어 실거래를 확인하기가 어려운 매물입니다.
부동산공시가격 알리미 사이트에 방문합니다. 왼쪽에 '공동주택 공시가격'을 클릭합니다. 그런 다음 해당 매물의 주소를 입력합니다. 도로명, 지번 검색 둘다 가능합니다. 여기서 해당 매물의 정확한 층과 호수를 파악하기 전이라면 공인중개사 분께 문의해야 합니다. 문의 전 파악을 원하신다면 공동주택가격이 가장 낮게 책정된 호수로 찍어서 임의로 계산하면 안전합니다.
예시로 선택한 매물은 총 5층 건물에 '중층'이라고만 언급해서 2~4층의 가격을 확인해보니 가장 높은 가격이 2억 원이었으며 가장 낮은 공시가격이 1억 9600만 원이었습니다.
그럼 1억 9600만 원에 곱하기 1.4(140%)를 해줍니다. 그럼 2억 7440만 원으로 책정됩니다. 보증보험에 가입할 수 있는 조건이 140% 이하이기 때문에 해당 매물의 전세가격(2억 7000만 원)은 적정하다고 판단됩니다.
3. 선순위 권리관계 확인
해당 매물의 등기부등본을 확인해야 합니다. 나의 전세보증금보다 먼저 우선 순위가 있는 채권이나 보증금이 있다면 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다. 꼭 등기부등본 열람을 통해 가등기, 가압류 등의 여부와 담보권 설정 여부를 확인하시길 바랍니다.
다가구주택의 경우는 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 꼭 파악하시길 바랍니다. 다가구 주택의 경우 경매로 넘어갈 경우 전입신고가 먼저 된 임차인 순으로 보증금을 받기 때문에 주의해야 합니다.
전입세대 열람내역은 관할 주민센터 방문 필수이며 인터넷 발급이 불가능합니다. 확정일자 부여현황은 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다.
4 임대인 세금 체납여부 확인
임대인이 미납한 세금이 있는지 확인해야 합니다. 원래는 임대인 동의가 필요했으나 계약을 체결하면 '23년 4월부터 임대인의 동의 필요없이 미납국세 열람이 가능합니다.
국세는 세무서(또는 홈텍스), 지방세는 주민센터(또는 위택스)에서 확인이 가능합니다.
체결 시 유의사항
다음은 실제로 계약을 체결할 때 유의사항입니다.
1. 임대인(대리인) 신분 확인
임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
- 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인
- 임대인의 신분증 확인
- 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 확인
- 보증금 입금 시 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인
2. 공인중개사 정상 영업 여부 확인
국가공간정보포털에서 '부동산중개업 조회'를 클릭하여 등록 및 정상 영업 여부를 확인합니다. 미등록이거나 업무 정지 중인 중개업소에서는 계약하시면 안됩니다.
또한 중개업소에서 중개대상물 확인, 설명서, 손해배상책임 관련 증서 등도 확인합니다.
3. 주택임대차표준계약서 사용
꼭 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 제공하는 주택임대차표준계약서를 사용하여야 합니다. 특약에는 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 넣으시길 바랍니다.
아래 표준계약서를 다운받으셔서 실제로 중개업소에서 제공하는 계약서와 일치한 지 확인하셔야 합니다.
체결 후 유의사항
마지막으로 계약을 체결 후 유의사항입니다.
1. 주택임대차 신고
계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여됩니다. 왠만하면 계약을 체결한 직후 확정일자를 부여받는 것이 가장 안전합니다.
(온라인) 부동산거래관리시스템
(오프라인) 계약서를 지참하여 관할 주민센터 방문
2. 등기부등본 확인
체결 후 다시 한번 등기부등본을 열람하여 권리관계의 변동이 없는지 꼼꼼하게 확인합니다.
3. 전입신고
전입 후 14일 이내에 신고해야 합니다. 전입신고는 신고한 익일부터 대항력이 생깁니다. 그러니 전입 날 바로 신고하시는 것이 좋습니다.
4. 전세보증금 반환보증가입
소중한 보증금을 위해 전세보증금 반환보증에 가입합니다.
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등
전세계약 유의사항에 대해 알아보았습니다. 꼭 각 항목을 체크하셔서 안전한 매물로 전세계약을 하시길 바랍니다. 필요한 정보에 많은 도움이 되셨길 바랍니다.
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