근생빌라 뜻과 장단점, 낙찰 후 활용법에 대해 알아봅니다. 근생빌라 거주자는 정부의 구제 사각지대에 놓인 상황입니다. 저 또한 전세사기 당한 집이 근생빌라였기 때문에 낙찰을 받더라도 어떻게 활용하면 좋을지 고민 중입니다. 근생빌라 활용에 대한 개인적인 의견과 근생빌라 뜻과 장단점을 공유드리겠습니다.
근생빌라를 계약한 이유
우선 왜 근생빌라를 전셋집으로 계약한 걸까요?
처음으로 계약한 전셋집은 다름 아닌 근린생활시설(근생)이었습니다. 용도는 사무실이지만 거주용으로 사용하고 있었습니다.
교통이 편리하고 접근성이 좋은 지역에 전셋집을 얻고자 무작정 역 근처의 부동산에 들어갔습니다. 그 당시의 예산에 맞게 갈 수 있는 투룸 전세를 보여달라 했습니다.
제가 찾아간 공인중개사는 총 5개의 매물을 보여줬고 그중 마지막 매물이 이 집이었습니다.
지금 생각해 보면 마지막으로 이 집을 보여준 이유가 분명히 있을 거라 생각이 듭니다. 중개사는 같은 금액대로 상대적으로 열악하고 누가 봐도 들어가고 싶지 않은 집 4군데를 보여주었고 마지막으로 이 집을 보여주었습니다. 당연히 4군데의 집이 마음이 들지 않았기 때문에 이 집이 상대적으로 눈에 확 들어왔습니다.
공인중개사도 용도는 사무실이지만 주거용으로 지장 없고 확정일자, 전입신고 다 되고 임대차보호를 받을 수 있다고 말했습니다. 물론 맞는 말이긴 합니다. 무언가에 홀린 듯 이 집이 마음에 들어 계약을 한 게 지금 생각하면 어리석으면서도 신기합니다.
지금 와서 느낀 건 그때 최대한 많은 부동산을 가봤어야 한다는 생각이 듭니다. 이 글을 보시는 분들도 전셋집을 구하고자 하신다면 원하는 지역의 적정 시세 파악과 함께 최대한 많은 매물을 알아보시기 바랍니다. 또한 매물의 등기부등본도 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.
근생인 전셋집 낙찰
근린생활시설(근생)을 주거용으로 사용하는 건 당연히 불법입니다.
어쨌든 강제경매를 통해 원치 않게 제 소유권이 되었습니다. 그리고 이제 이곳을 어떻게 활용할지 고민 중입니다.
주변 편의시설, 대중교통 접근성이 좋아 그냥 빈 곳으로 놔두기는 아깝습니다.
그래서 우선 [근린생활시설에 대한 철저한 분석 → 활용방법 생각하기 → 해당 지역의 현황, 수요 분석 → 부동산 방문] 순으로 진행하고자 합니다.
참고로 근생을 주택으로 용도변경에 대해 알아봤지만 역시 주차공간 문제 때문에 용도변경은 불가능하다 보시면 됩니다. 근생빌라 양성화도 사실상 어렵습니다.
근생빌라란
근생빌라에 대해 정확히 파악하고 장, 단점을 알아봅니다.
우선 근생은 '근린생활시설'의 줄임말로 주택가와 인접하면서 주민들의 생활의 편의를 도울 수 있는 시설을 말합니다. 따라서 근생빌라는 건축법 상으로는 상업시설이지만 주거용으로 개조한 형식입니다.
그렇다면 왜 근생빌라가 지어졌을까요? 대표적인 이유는 ① 주차공간과 ② 수익성입니다.
① 주차공간
공동주택은 1세대 1대 주차공간 마련이 원칙입니다. 전용면적 85m² 기준으로 세대당 1대, 60m² 이하는 0.7대 이상 설치하도록 규정되어 있습니다. 30m² 미만은 0.5대입니다.
이 규정대로 건축한다면 면적이 좁아 주차장 공간 확보가 어렵습니다. 하지만 근린생활시설의 기준은 약 60평당 1대의 주차 공간이 있으면 됩니다. 주택보단 훨씬 여유로운 조건입니다. 따라서 주차공간 확보를 위해 빌라 중 일부 층은 근린생활시설로 허가를 받습니다.
② 수익성
건축주는 더 많은 세대수를 확보하여 수익성을 보장받을 수 있습니다. 다세대주택은 층수 제한이 있습니다. 다세대는 4층 이상 건물을 지을 수 없습니다. 하지만 근생으로 허가를 받으면 더 많은 세대수로 건물을 올릴 수 있습니다. 동일한 면적의 땅에 빌라를 짓는데 세대수가 많다면 수익성이 더 높을 수밖에 없기 때문입니다.
다세대의 자세한 규정을 알고 싶다면 아래 글을 참고해 주시기 바랍니다.
다세대 다가구 차이 장단점 비교 전입신고 주의사항
다세대 다가구 차이를 알아봅니다. 전세나 매매, 세금, 임대차보호법, 경매 등과 관련하여 다세대, 다가구주택으로 두 개념의 차이를 명확히 알 필요가 있습니다. 지금부터 알기 쉽게 설명드립
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근생빌라 장단점
근생빌라의 장점, 단점을 알아봅니다.
1. 장점
- 일반 시세보다 낮아 저렴한 금액으로 좋은 컨디션에서 거주 가능
- 사무용으로도 사용 가능(사업자 등록 가능)
- 근생이지만 세입자는 주택임대차보호법을 적용받을 수 있음(확정일자, 전입신고 가능)
- 주택이 아니므로 주택수의 포함되지 않음
- 전기, 수도, 가스요금 등 공과금이 저렴함
2. 단점
- 임차인(세입자) 입장 : 전세대출 불가, 임대보증금 보장이 어려움, 주차장 협소로 이웃 간의 갈등 소지 있음
- 임대인 입장 : 세입자 구하기 어려움, 적발 시 이행강제금 부과, 용도에 맞게 원상복구 해야 함, 취등록세가 비쌈, 비과세 혜택 없음
근생 활용법
근생 빌라를 어떻게 활용하면 좋을까요?
이 부분은 개인적인 의견이기 때문에 정답이 아닙니다. 참고만 하시기 바랍니다.
① 주거용으로 전세 또는 월세로 내놓는 경우
근생빌라를 전월세로 들어가지 말라는 이유 중 가장 핵심은 세입자의 보증금 보장이 불안정하기 때문입니다.
건물의 용도가 주택이 아니기 때문에 전세대출도 안 될 뿐만 아니라 전세보증보험도 들 수 없기 때문입니다.
그렇다면 주거용으로 새로운 세입자를 구한다면 특약을 거는 방법이 있습니다. "다음 세입자 상관없이 계약 만기일자에 보증금을 모두 돌려준다."
물론 이렇게 특약을 걸어도 세입자가 나에 대해 무슨 확신이 있다고 이 특약을 믿을까라는 생각이 듭니다. 세입자의 보증금을 그대로 통장에 예금 형식으로 묶어둔 증거를 보여주어야 할까요?
아무래도 전세금은 큰돈이기 때문에 월세로 내놓는 게 서로에게 좋을 것 같습니다. 보증금 보장을 어떻게 확실히 입증할지를 고민해야 합니다. 그리고 월세라면 전자제품 옵션을 채워야 이 집의 메리트가 있을 겁니다.
② 건물 용도 그대로 사무실로 내놓는 경우
이 부동산의 용도에 맞게끔 실제로 사무실로 임대를 내놓는 방법입니다. 이곳에서 계약자가 사무실을 임대하여 개인 사무실, 작은 공방, 원데이 클래스, 온라인 의류업, 속눈썹/반영구/눈썹 등 미용샵, 유튜브 촬영 공간 등이 있지 않을까 싶습니다.
여기서 고민은 사업 용도에 맞게끔 인테리어가 되어야 메리트가 있다는 점입니다. 아니면 아예 빈 공간으로 놔두고 계약자가 자신의 취향에 맞게끔 새롭게 꾸미는 게 더 좋을지는 좀 더 사례를 찾아봐야 할 것 같습니다.
인근 부동산 방문
근생빌라 전셋집을 경매를 통해 낙찰받았다면 먼저 근생빌라 근처 부동산 방문을 추천드립니다. 부동산에 방문하면 주변 매물 시세와 전월세 수요를 빠르게 파악할 수 있습니다. 그리고 이 매물에 대해 어떻게 하면 좋을지에 대한 중개사의 조언을 받을 수 있습니다.
월세 수요가 많은 지역이라면 우선 주거용과 사무용으로 월세를 내놓습니다. 인근 시세보다 저렴한 보증금과 월세로 설정합니다. 주거용과 사무용의 임대료는 큰 차이가 없다고 합니다.
물론 임차인의 보증금 보장은 필수입니다. 어렵게 소유권이라도 얻게 된 전셋집으로 인해 또 다른 피해자를 만들어선 안됩니다.
근생빌라 뜻 장단점, 낙찰 후 활용법에 대해 알아보았습니다. 근생빌라를 어쩔 수 없이 떠안은 세입자 분들께 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.
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