경매 낙찰 후 취득세와 등록면허세 신고와 납부방법에 대해 알려 드립니다. 취득세와 등록면허세는 소유권이전등기를 신청하기 전 우선적으로 내야 하는 세금입니다. 지금부터 자세히 알려드립니다.
배당기일에 배당금을 받고 이제 소유권이전등기 신청에 필요한 서류를 준비해야 합니다. 먼저 취득세, 등록면허세 영수증입니다. 인터넷으로도 신청이 가능하나, 가능하시다면 취득한 부동산 소재지 관할 시, 군, 구청에 방문해서 신청하는 걸 추천드립니다.
취득세
먼저 취득세입니다. 취득세는 동산이나 부동산 등의 자산을 취득한 사람에게 부과하는 세금입니다.
정부에서 전세사기 피해자들 취득세 감면을 검토 중이라는데 부디 잘 됐으면 좋겠습니다. 그런데 이제야 제도를 검토 중이니 저는 이런 제도 혜택도 못 받고 부과해야 하네요.
① 관할 시, 군, 구청 방문
우선 관할 시, 군, 구청에 방문하여 비치된 취득세 신고서 서류를 작성해야 합니다. 서류 양식이 있는 데스크에 예시가 나와있지만 신고서를 다 채울 필요가 없습니다. 신고자 성명, 주민번호, 주소, 전화번호를 기입하면 되고 '취득물건내역'에 소재지 주소와 취득물건, 취득일, 종류, 용도, 취득원인, 취득가액을 작성하면 됩니다.
★ 취득일 : 잔금납부일(= 매각완납증명원 발급일)
★ 취득 원인 : 경락
저는 관악구청에 다녀왔습니다. 관악구청에서 취득세를 신고하려면 2층 재산취득세과로 가야 합니다. 2층으로 올라가자마자 왼쪽에 창구가 있습니다. 딱 봐도 찾기 쉽게 창구가 오픈되어 있습니다. 참고로 점심시간(12시~1시)에도 업무를 합니다.
취득세 신고서, 주택 취득 상세 명세서, 생애최초 주택 구입 취득세 감면 신청서(해당자일 경우)를 작성합니다. 단, 저와 같이 근생빌라인 경우 주택으로 포함되지 않기 때문에 취득세 신고서만 작성하면 됩니다.(주택, 생애최초 작성 X)
② 제출서류(= 준비물)
취득세 신고서를 제출하면 매각허각결정정본(부동산 목록 포함), 매각대금완납증명원, 배당표를 달라 합니다.
그래서 지난번 배당기일 법원에 출석했을 때 매각대금완납증명원과 매각허각결정정본을 반드시 떼야하는 필수서류였던 것입니다. 서류를 제출하면 복사하고 다시 돌려줍니다. 배당표는 요구하지 않을 수도 있는데 혹시 모르니 가져가시는 걸 추천드립니다.
주택 취득 상세 명세서에서는 주민등록등본과 가족관계증명서(상세)를 제출합니다. 추가로 생애최초 주택구입 취득 감면을 받으려면 소득금액증명원도 필요합니다.
③ 취득세 산정 방법
그럼 서류를 검토한 후 취득세를 산정합니다. 세입자 본인이 경매 낙찰을 받은 경우(임차인 = 매수인)는 낙찰가액이 아닌 전세가로 취득세를 산정합니다. 제 3자가 낙찰을 받는 경우 낙찰가로 취득세를 산정하지만 저와 같이 임차인이 직접 낙찰을 받아 취득세를 신고하는 경우 계약한 전세금액으로 취득세를 계산합니다.
물론 전세 금액으로 낙찰받으신 분들은 그대로 낙찰가액(=전세가액)입니다. 저는 4회 유찰 후 낙찰받은 경우라 낙찰가와 전세금액의 차이가 있습니다.
취득세는 사전에 모의 계산을 통해 계산해 보는 걸 추천드립니다. 거래유형, 조정대상지역인지 신고자가 몇 주택인지에 따라 세율이 다릅니다.
저의 경우 근생빌라(거래유형 = 주택 외)이기 때문에 4.6%를 적용받아 무려 864만 원을 취득세가 나왔습니다. 경매 준비하면서 가장 충격적인 부분입니다. 근생빌라의 위험이 여기서 또 나타납니다. 하루빨리 취득세 면제 제도가 시행되었으면 좋겠습니다.
④ 취득세 납부 및 영수증 출력
구청에서 취득세 납부고지서를 주면 카드나 계좌이체로 바로 납부하실 수 있습니다. 그렇게 한 번에 영수증을 발급받으셔도 되고 위택스 홈페이지, 모바일 앱, ARS로도 납부하실 수 있습니다. 타인 명의로도 납부 가능하며 카드, 계좌이체 모두 가능합니다. 카드로 납부할 경우 10회까지 분할 납부도 가능합니다. 여러 카드(최대 10개까지)로도 나눠서 납부가 가능하다고 합니다.
단, 취득세는 연말정산 제외 대상입니다. 연말정산 신용카드 실적에서도 제외됩니다.
위택스 홈페이지에서 빠른 납부란에 전자납부번호를 입력하셔도 되고 납부하기 탭을 클릭해서 납부하셔도 됩니다. 납부가 완료되면 납부확인서 출력이 가능합니다.
등록면허세
이제 말소시킬 등기의 등록면허세를 납부해야 합니다. 부동산의 등기부등본에 있는 가압류나 강제경매 등을 말소시키려면 또 돈을 내야 합니다.
등록면허세는 인터넷으로도 신청 및 납부가 가능하지만 구청 가신 김에 아예 한 번에 하시는 걸 추천드립니다.
어떤 걸 말소시켜야 하는지는 등기부등본 요약을 보면 됩니다. 제 사건의 등기부등본을 예시로 설명드리겠습니다. 요약을 보면 갑구 6건, 을구 1건으로 총 7건이 있습니다. 이 항목을 다 말소시켜야 합니다. 말소등기 한 건당 7,200원입니다.
소유권 이전 등기 첨부서류에 [말소할 사항]도 작성하여 제출해야 하니 미리 한 번에 정리해 놓는 것도 도움 됩니다. 아래 서식 공유드립니다.
납부를 하면 아래와 같이 납부확인증을 발급해 줍니다. 이렇게 하면 취득세(왼쪽), 등록면허세(오른쪽) 납부확인서 서류 준비 완료입니다. 그럼 이제 구청에서 할 일은 끝입니다. 참고로 납부확인서는 위택스 홈페이지에서 [납부결과]→ [증명서 발급] → [납부확인서]에서도 출력이 가능합니다.
그런데 구청에서 등록면허세를 신청했을 때 6,000원씩 받고 추가로 인터넷으로 1건을 더 신청했을 때는 7,200원이었습니다. 이건 정확히 왜 다른지 모르겠습니다. 이건 소유권이전등기 신청할 때 정확히 알게 될 것 같습니다.
경매 낙찰 후 배당기일이 끝나고 소유권이전등기 신청 시 필요서류인 취득세, 등록면허세 영수증은 이렇게 준비하시면 됩니다. 다음 포스팅은 등기신청수수료와 주택채권매입에 대해 알려드리겠습니다.
처음에는 서류가 많아 복잡해 보이지만 사실해 보니 별거 없습니다. 셀프로 여기까지 왔다면 충분히 다 하실 수 있습니다. 조금만 더 힘내셔서 끝까지 잘 마무리되시기 바랍니다.
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경매 배당기일 배당금 수령 절차 및 꼭 떼야 하는 필수서류
드디어 전세사기 당한 집을 직접 낙찰받은 후 배당기일이 되어 서울중앙지방법원에 다녀왔습니다. 배당금 수령 절차와 준비물, 법원에서 떼야할 필수서류에 대해 알려드리겠습니다. 처리 장소
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